דירה יד שנייה - מדריך למוכרים

אתם מעוניינים למכור את הדירה שלכם. זוהי עסקה גדולה וחשובה, ואתם צריכים לשמור על הכסף שלכם. הכנתי לכם מדריך קצר וקל להבנה עם הנחיות ברורות לגבי מה צריך לעשות על מנת לשמור על הכסף שלכם, ממה להזהר, ומה לא לעשות. 

1.     זכרון דברים: בשום אופן לא

זכרון דברים הוא מסמך מקדים להסכם המכר של הדירה, שכולל את הפרטים הבסיסיים של העסקה: פרטי הנכס, סכום, מועד הפינוי ועוד מספר פרטים בודדים. 

אני לא ממליץ ללקוחותי לחתום על זכרון דברים. יותר מזה – אני אומר במפורש – לא לחתום על מסמך כזה. יש לחתום ישירות על ההסכם. 

הנימוקים: מצד אחד, זהו מסמך משפטי מחייב. לאחר החתימה עליו, שני הצדדים מחוייבים לעסקה. מצד שני, זהו מסמך מאוד דל במידע ובהוראות, ולא ממש משקף את כל מהלך העסקה, לא מספק הגנות מפני סיכונים ומשאיר פתח גדול מדי לטעויות. אם אתם המוכרים, אתם עשויים למצוא את עצמכם בלימבו: יש זכרון דברים מחייב, אבל הקונים התחרטו. מה עושים במקרה כזה? או במקרה שלא מצליחים לנסח את ההסכם או שהקונים גילו שאין להם כסף? לכן, תנו לעורכי הדין שלכם לעשות את העבודה המשפטית ולנסח את ההסכם. 

2.     פרטים שיש לסכם בין הצדדים

הקונים והמוכרים מסכמים אך ורק 3 נושאים ביניהם: מחיר, מועד פינוי ואם יש משהו שנשאר בדירה (מזגן, ריהוט וכו'). את יתר הפרטים עורכי הדין מסכמים ומנסחים עבור הצדדים. בשום מקרה, אתם לא מסכמים ביניכם פרטים בנוגע ללוח התשלומים, למשכנתא ושום דבר שנוגע למקרים של הפרה. כל הפרטים האלה יש להם שיקול משפטי, ועורכי הדין של העסקה ינסחו אותם.

הנימוקים: כעורך דין, אני לא מתערב במחיר הנכס. זה היבט עסקי בלבד, ואני לא שמאי. אני אתערב במקרים חריגים, בהם הנכס נמכר במחיר שאינו סביר, ואני מעריך שרשויות המס לא יאשרו את חישוב המס שאני מבצע. אחרת, אין לי סיבה להתערב במחיר. מאותו הטעם, אני גם לא מתערב בשאלה מה נשאר בדירה. אין משמעות משפטית לשאלה אם אתם משאירים בדירה את הריהוט. מצד שני, חשוב לדעת שבמקרה שמשאירים פריטים בנכס, הם צריכים להיות מפורטים בהסכם, כך שיהיה ברור, גם לצדדים וגם לרשויות מה נכלל בעסקת המכירה. לגבי מועד הפינוי, אני מתערב רק אם יש צורך לאזן בינו לבין לוח התשלומים. 

3.     מה עושים עם הכסף

לפני המכירה, אתם צריכים לדעת כמה היא שווה, וכמה חובות יש לכם בנוגע אליה, למשל משכנתא. את התשלומים שתקבלו תצטרכו להכניס קודם כל למשכנתא ולפרוע אותה. תהליך סילוק המשכנתא שלכם לוקח די הרבה זמן, ומצריך הרבה ניירת. לפני תחילת המכירה בררו עם הבנק שלכם מה מועדי התשלום של המשכנתא, מתי אפשר לפרוע ותוך כמה זמן מקבלים את האישורים הדרושים. את הנתונים האלה הביאו אלי או אל עורך הדין שלכם ואני אתחשב בהם בלוח התשלומים של המכירה.

בסוף המכירה יכול להיות שישאר לכם כסף פנוי. תכננו מראש אם אתם רוצים לקנות דירה אחרת בכסף הזה או שאתם רוצים להשקיע אותו. אני פוגש הרבה מוכרים שמקבלים סכום של גדול של כסף, ואז הוא נשאר לנוח בחשבון העו"ש שלהם. זו תהיה טעות מצידכם. אם אתם לא מתכננים לקנות דירה, יכול להיות שכדאי להם לדבר עם יועץ השקעות ולבחון ביחד איתו אופציות להשקעה. אם אתם מתכננים לקנות דירה אחרת במקום זו שמכרתם, דברו עם עורך הדין שלכם, כך שפריסות התשלומים של המכירה ושל הקנייה יהיו מתואמות.

חשוב מאוד לפני המכירה: הכינו רשימה של הוצאות צפויות במהלך הדרך. בקשו מעורכי הדין חישוב קצר לגבי ההוצאות הצפויות בדרך, כמו שכ"ט, עמלת תיווך, מסים, אגרות וכיו"ב הוצאות שתדרשו להוציא. ספקו לעורכי הדין שלכם את כל הפרטים לגבי מצבכם הכלכלי עוד בטרם החתימה על ההסכם. 

4.     פריסת התשלומים

בשום מקרה, הצדדים לא מסכמים ביניהם על לוח התשלומים. לוח התשלומים הוא נגזרת של מערכת מורכבת של שיקולים, שבה כל שיקול משפיע על כל היתר. חלק מהשיקולים הם: שווי הנכס, כמה הון עצמי יש לקונים, אם יש משכנתא של המוכרים, אם הקונים צריכים לקחת משכנתא, אם ניתן או לא לרשום הערת אזהרה, אם ניתן לקבל את האישורים המתאימים לפני התשלום האחרון, אם יש צורך בהחזקת כספים בנאמנות, אם המוכרים קונים דירה חדשה במקום הנכס הנמכר, ואם הקונים צריכים למכור את הדירה שלהם כדי לממן את העסקה הנוכחית ובמכלול שיקולים רחב נוסף. 

5.     תפקידי המתווכים

תפקיד המתווך לא נגמר בפתיחת הדלת של הנכס והסבר על איפה נמצא המטבח. מתווך מקצועי עוזר לצדדים להגיע להסכמות ולקדם את העסקה. סכמו עם המתווכים את כל הנושאים לפני היציאה המשותפת לדרך. בררו איתם מראש, ובכתב, גם את השאלות הבאות: אם הם מייצגים גם את הקונים ומה ההשלכות של ייצוג כזה (למשל, יש מתווכים שיתנו לכם הנחה אם הם מייצגים גם את הקונים), מתי הם מצפים לקבל תשלום, ומה אתם מבקשים מהם עד לחתימה על ההסכם. אני כעורך דין עובד בשיתוף פעולה מלא עם המתווכים. עם זאת, יש ליצור מסגרת נכונה ואפקטיבית של עבודה, כך שהמתווכים יקדמו את העסקה, אך לא יתערבו או ישפיעו על ההיבטים המשפטיים שלה. חשוב לזכור, האחריות על ההסכם ועל ביצועו במקרה של תקלות היא של עורכי הדין. המתווכים מסיימים את עבודתם ברגע החתימה על ההסכם. עורכי הדין, לעומת זאת, מתחילים את עבודתם המרכזית לאחר החתימה.

6.     פרטים חשובים בעסקה

ספרו לעורכי הדין שלכם את כל הפרטים בנוגע לנכס ובנוגע למעמדכם האישי. אלא פרטים חשובים מאוד, שעשויים להשפיע על עלות המיסים שתצטרכו לשלם בגין העסקה, וזו רק דוגמה אחת. ספרו לעורכי הדין אם הדירה נקנתה או התקבלה בירושה, אם התקבלו לגביה זכויות בנייה, או אם נבנו בה חלקים בלי אישורים מתאימים. כל אלה משפיעים לא רק על מחיר העסקה, אלא גם על חישוב המס ועל אגרות והיטלים נוספים שעשויים להתגלות בהמשך הדרך. אתם לא רוצים להגיע למצב שבו תצטרכו לשלם קנס על חריגות בנייה, בגלל איזו מרפסת שסבא שלכם בנה בלי היתר. 

7.     עו"ד משותף לשני הצדדים?

ההמלצה שלי היא לשכור במשותף עורך דין, שייצג את שני הצדדים. אין מניעה חוקית לעשות זאת, ועורך הדין יכול לייצג את שני הצדדים. לרוב מקובל, ואני מאמין שכך צריך לעשות, הוא שהעלות הכספית מתחלקת בין הצדדים, וכך כל צד חוסך חלק מהעלויות. בהתחשב בעובדה שהעסקה מראש יקרה, והיא כרוכה בהוצאות רבות נוספות כגון אגרות, עמלות לבנקים וכו', כדאי לצמצם בהוצאות במקומות שאפשר. לכן, אם אתם צד לעסקה, כדאי לכם להציע לצד השני להצטרף אליכם ולקבל שירות משותף.

8.     הכנת המסמכים ויום החתימה

במצב אידיאלי, כזה שאליו אני שואף עם לקוחותי בכל עסקה של רכישת דירה, כל המסמכים מוכנים מראש וכל תהליכי המו"מ מתקיימים לפני החתימה. את כל העניינים שבין הצדדים, כולל השטיח שנשאר או לא נשאר בדירה, יש לסכם מראש. במועד החתימה הצדדים מגיעים לשם חתימה על המסמכים בלבד, ובשלב זה לא מנהלים מו"מ. הגיעו לחתימה עם תעודות זהות וספח. עדיף מאוד להגיע בלי ילדים קטנים, שהעסקה הזו לא מעניינת אותם. אני תמיד מכין את כל המסמכים מראש, במספר עותקים מתאים. כך, מעמד החתימה הוא אפקטיבי ומדוייק. רצוי מאוד לחתום על ההסכם בבוקר, כי במעמד החתימה תקבלו ככל הנראה המחאה בנקאית, ותצטרכו לרוץ לבנק להפקיד אותה. תצטרכו להביא איתכם עותק אחד של ההסכם, ולהשאיר אותו בבנק, מטעמים של מניעת הלבנת הון. לכן, הגיעו ערוכים עם עותק נוסף של ההסכם, לא משנה אם מקור או צילום. אני תמיד מחתים על כמה עותקים נוספים, למקרים כאלה. החתימות עצמן לא לוקחות הרבה זמן, אבל אני ממליץ מאוד להשאיר את הבוקר פנוי. 

9.     לאחר החתימה

העסקה מתחילה אחרי החתימה. מיד לאחר החתימה, יש לחתום על מסמכים נוספים (למשל מסמכים הדרושים לשם קבלת משכנתא ע"י הקונים או סילוק המשכנתא שלכם). הכניסו ליומן שלכם את התאריכים החשובים לעסקה: למשל לוח התשלומים, עם תזכורת כמה ימים לפני כל תשלום.

10. תקשורת עם הקונים

שמרו על קשר ישיר ונעים עם הקונים. במהלך הדרך, עד מסירת המפתח, יהיו עוד מקומות רבים ונושאים רבים שיצריכו תקשורת או חילוף מידע ביניכם. 

ביום מסירת המפתח והעברת החשבונות תצטרכו להפגש עם הקונים. הכינו מראש צילומים של המונים: גז, חשמל, מים. במעמד מסירת המפתח, החתימו את הקונים על פרוטוקול מסירה, בנוסח שעורך הדין שלכם יכין מראש, והזכירו לו להכין אם לא הכין בעצמו.

זהו מדריך לידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. בכל מקרה של רכישה וקנייה של נכס, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ואחראי.