דירה יד שנייה - מדריך לקונים

רכישת דירה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, היא כנראה ההוצאה הכספית הגדולה ביותר שלכם, ומהווה את העסקה הגדולה ביותר שתעשו. הכנתי לכם מדריך קצר וקל להבנה עם הנחיות ברורות לגבי מה צריך לעשות על מנת לשמור על הכסף שלכם, ממה להזהר מה חובה לעשות ומה לא לעשות. 

1. זכרון דברים: בשום אופן לא

זכרון דברים הוא מסמך מקדים להסכם המכר של הדירה, שכולל את הפרטים הבסיסיים של העסקה: פרטי הנכס, סכום, מועד הפינוי ועוד מספר פרטים בודדים. 

אני לא ממליץ ללקוחותי לחתום על זכרון דברים. יותר מזה – אני אומר במפורש – לא לחתום על מסמך כזה. יש לחתום ישירות על ההסכם. 

הנימוקים: מצד אחד, זהו מסמך משפטי מחייב. לאחר החתימה עליו, שני הצדדים מחוייבים לעסקה. מצד שני, זהו מסמך מאוד דל במידע ובהוראות, ולא ממש משקף את כל מהלך העסקה, לא מספק הגנות מפני סיכונים ומשאיר פתח גדול מדי לטעויות. אם אתם הקונים, במקרה שיש בעיות בנכס, משפטיות או אחרות, תהיה לכם בעייה גדולה מאוד שכן אתם מחוייבים לקנות את הדירה, אבל הקשיים או המכשולים עשויים למנוע את הקנייה או את רישום הנכס על שמכם. לכן, אם מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, אתם לוחצים יד עם המוכרים, ומסכמים איתם רק 3 דברים: מחיר, מועד פינוי ואם יש משהו שנשאר בדירה. תנו לעורכי הדין שלכם לעשות את העבודה המשפטית ולנסח את ההסכם. בקנייה ומכירה של דירה, חותמים על הסכם מקיף ורחב ומשם מתקדמים הלאה. מה כן אפשר לעשות? אפשר לחתום על מסמך שאומר: הצדדים [עם השמות שלכם] מעוניינים בעסקה [עם פרטי הנכס והמחיר] ולהוסיף את המשפט הבא: "מסמך זה אינו מהווה זכרון דברים, הסכם מכר או הסכמה כלשהי ואינו מחייב את הצדדים. אם הצדדים יחתמו על הסכם מכר, הוא, ורק הוא יחייב אותם בעסקה". 

2. בדיקת הנכס והסביבה

בדקו היטב את הדירה שאתם קונים, ובקרו בה לפחות פעמיים, בשעות שונות. הנה רשימה של דברים שחשוב לבדוק, ואף אחד לא יבדוק אותם במקומכם. הגיעו עם הרשימה הזו ועברו על כל הסעיפים.  

א. רטיבות: בדקו שכל הקירות, הרצפה והתקרה יבשים ואין רטיבות. אם הדירה נצבעה ממש לאחרונה, בררו את הסיבות לכך.

ב.  תקינות מכשירים ואביזרים: בדקו את כל הכלים והמכשירים בבית: פתחו את הברזים לבדוק שיש מים, הרימו את התריסים או הורידו אותם, בדקו את מתגי האור. בקשו רשות לשם הנימוס, ובדקו גם בתוך הארונות (בעיקר במטבח ובאמבטיה). בדקו את הרצפות, את האריחים ואת שלמות כל הקרמיקה. בקשו לראות את החנייה והמחסן, אם יש, ובדקו גם אותם. בדקו איך נפתחת החנייה, ואם מדובר בחנייה כפולה או משותפת.

ג. מדידות: הגיעו עם סרט מדידה. בדקו היטב את הגודל של הסלון, של החדרים, של הארונות. השוו את הנתונים האלה עם הריהוט שלכם, או כזה שתרצו לקנות. אל תתביישו למדוד כל דבר בדירה: המטבח, הנישה של המקרר, המקלחת, המחסן, החנייה הכל.

ד. הבניין: בדקו מי גר בבניין, ואם יש רעש או לכלוך בולטים. הכנסו גם לקומת המחסנים ולחדר האשפה. בדקו את המקלט המשותף אם יש. אלה מעידים על הרבה דברים. בדקו מה המדיניות של הבניין לגבי רעש, ברביקיו ומסיבות בחללים המשותפים או הפרטיים. טיפ חשוב: דברו עם ועד הבית על הנושאים האלה.

ה. הסביבה: הגדירו מראש נושאים שחשובים לכם בסביבה, ודברים שעשויים להפריע לכם. אלה יכולים להיות מכולת, דואר, בית כנסת, גן ילדים, קופת חולים. באותו האופן, בדקו עד כמה קרובה הדירה לדברים שעשויים להפריע לכם: מכולת (ספקים מגיעים מוקדם בבוקר), גן ילדים או בית ספר (יכול להיות שלא תרצו לגור מעל גן ילדים או בסמיכות אליו) אולם אירועים בקרבת מקום (רעש בלילה, בעיות בחנייה וכו').

3. פרטים שיש לסכם בין הצדדים

אתם כקונים מסכמים עם המוכרים אך ורק על 3 נושאים : מחיר, מועד פינוי ואם יש משהו שנשאר בדירה (מזגן, ריהוט וכו'). את יתר הפרטים עורכי הדין מסכמים ומנסחים עבור הצדדים. בשום מקרה, אתם לא מסכמים ביניכם פרטים בנוגע ללוח התשלומים, למשכנתא ושום דבר שנוגע למקרים של הפרה. כל הפרטים האלה יש להם שיקול משפטי, ועורכי הדין של העסקה ינסחו אותם.

הנימוקים: כעורך דין, אני לא מתערב במחיר הנכס. זה היבט עסקי בלבד, ואני לא שמאי. אני אתערב במקרים חריגים, בהם הנכס נמכר במחיר שאינו סביר, אם אני מעריך שרשויות המס לא יאשרו את חישוב המס שאני מבצע. אחרת, אין לי סיבה להתערב במחיר. מאותו הטעם, אני גם לא מתערב בשאלה מה נשאר בדירה. אין משמעות משפטית לשאלה אם אתם משאירים בדירה את הריהוט. מצד שני, חשוב לדעת שבמקרה שמשאירים פריטים בנכס, הם צריכים להיות מפורטים בהסכם, כך שיהיה ברור, גם לצדדים וגם לרשויות מה נכלל בעסקת המכירה. לגבי מועד הפינוי, אני מתערב רק אם יש צורך לאזן בינו לבין לוח התשלומים. 

כל יתר הנושאים מצריכים ידע ונסיון: שיקולי מס, הגנה על הכסף שלכם, הפרת ההסכם ועוד נושאים רבים. בשום מקרה, הצדדים לא מסכמים ביניהם על לוח התשלומים. פריסת התשלומים נקבעת לאחר שיש בידי עורכי הדין את התמונה המלאה. לוח התשלומים הוא נגזרת של מערכת מורכבת של שיקולים, שבה כל שיקול משפיע על כל היתר. חלק מהשיקולים הם: שווי הנכס, כמה הון עצמי יש לקונים, אם יש משכנתא של המוכרים, אם הקונים צריכים לקחת משכנתא, אם ניתן או לא לרשום הערת אזהרה, אם ניתן לקבל את האישורים המתאימים לפני התשלום האחרון, אם יש צורך בהחזקת כספים בנאמנות, אם המוכרים קונים דירה חדשה במקום הנכס הנמכר, ואם הקונים צריכים למכור את הדירה שלהם כדי לממן את העסקה הנוכחית ובמכלול שיקולים רחב נוסף. מאותם השיקולים, אתם לא צריכים לסכם פרטים נוספים עם המוכרים.

4. הון עצמי ומשכנתא

אתם צריכים לדעת כמה כסף יש לכם כהון עצמי וכמה כסף אתם צריכים לקחת כמשכנתא. לפני תחילת העסקה, ואפילו לפני תחילת חיפוש הדירה, קבלו אישור עקרוני למשכנתא מבנק כלשהו. האישור העקרוני לא מחייב אתכם, אבל הוא נותן לכם את הבטחון שבמקרה הצורך, תקבלו משכנתא ולא תתעורר בעייה. במקרים רבים, עורך הדין של המוכרים מבקש לקבל את האישור הזה כמסמך מקדים לחתימה. אני בד"כ מבקש אותו.

חשוב מאוד: בקשו מעורכי הדין חישוב קצר לגבי ההוצאות הצפויות בדרך, כמו שכ"ט, עמלת תיווך, אגרות וכיו"ב הוצאות שתדרשו להוציא. ספקו לעורכי הדין שלכם את כל הפרטים לגבי מצבכם הכלכלי עוד בטרם החתימה על ההסכם. 

5. תפקידי המתווכים

כשאתם מסכמים עם מתווכים ושוכרים את שירותיהם, חשוב מאוד שתשאלו שתי שאלות: האחת, אם הם מייצגים גם את המוכרים, ומה ההשלכות של ייצוג כזה, והשנייה, הגדירו ביחד איתו את מערכת הציפיות שלכם ממנו. תפקיד המתווך לא נגמר בפתיחת הדלת של הנכס והסבר על איפה נמצא המטבח. מתווך מקצועי עוזר לצדדים להגיע להסכמות ולקדם את העסקה. אני כעורך דין עובד בשיתוף פעולה מלא עם המתווכים. עם זאת, יש ליצור מסגרת נכונה ואפקטיבית של עבודה, כך שהמתווכים יקדמו את העסקה, אך לא יתערבו או ישפיעו על ההיבטים המשפטיים שלה. חשוב לזכור, האחריות על ההסכם ועל ביצועו במקרה של תקלות היא של עורכי הדין. המתווכים מסיימים את עבודתם ברגע החתימה על ההסכם. עורכי הדין, לעומת זאת, מתחילים את עבודתם המרכזית לאחר החתימה. חשוב לסכם עם המתווכים גם את מועד התשלום של שכר טרחתם. בד"כ המתווכים מגיעים למעמד החתימה ולרוב התשלום מתבצע באותו המועד. 

6. פרטים חשובים בעסקה

ספרו לעורכי הדין שלכם את כל הפרטים בנוגע לנכס ובנוגע למעמדכם האישי. אלא פרטים חשובים מאוד, שעשויים להשפיע על עלות המיסים שתצטרכו לשלם בגין העסקה, וזו רק דוגמה אחת. ספרו לעורכי הדין אם אתם עולים חדשים, אם יש לכם עוד דירה או אם יש לכם מוגבלות כלשהי. כל אלה עשויים להשפיע על חישוב המס ועל אגרות והיטלים נוספים שעשויים להתגלות בהמשך הדרך. לדוגמה, עולים חדשים ועוורים מקבלים הנחות במסים הקשורים ברכישת דירה. ספרו לעורכי דין גם כל דבר שראיתם בנכס: החל מליקויים ועד מרפסת שנראית כמו תוספת. אתם לא רוצים להגיע למצב שבו תצטרכו לשלם קנס על חריגות בנייה, בגלל איזו מרפסת שסבא של המוכרים בנה בלי היתר. 

7. עו"ד משותף לשני הצדדים?

ההמלצה שלי היא לשכור במשותף עורך דין, שייצג את שני הצדדים. אין מניעה חוקית לעשות זאת, ועורך הדין יכול לייצג את שני הצדדים. לרוב מקובל, ואני מאמין שכך צריך לעשות, שהעלות הכספית מתחלקת בין הצדדים, וכך כל צד חוסך חלק מהעלויות. בהתחשב בעובדה שהעסקה מראש יקרה, והיא כרוכה בהוצאות רבות נוספות כגון אגרות, עמלות לבנקים וכו', כדאי לצמצם בהוצאות במקומות שאפשר. לכן, אם אתם הקונים, כדאי לכם להציע למוכרים להצטרף אליכם ולקבל שירות משותף.

8. הכנת המסמכים ויום החתימה

במצב אידיאלי, כזה שאליו אני שואף עם לקוחותי בכל עסקה של רכישת דירה, כל המסמכים מוכנים מראש וכל תהליכי המו"מ מתקיימים לפני החתימה. את כל העניינים שבין הצדדים, כולל השטיח שנשאר או לא נשאר בדירה, יש לסכם מראש. במועד החתימה הצדדים מגיעים לשם חתימה על המסמכים בלבד, ובשלב זה לא מנהלים מו"מ. אני תמיד מכין את כל המסמכים מראש, במספר עותקים מתאים. כך, מעמד החתימה הוא אפקטיבי ומדוייק. למעמד החתימה חשוב שתגיעו עם תעודות זהות עם הספח, פיזיים ולא צילום. רשיון נהיגה אינו מסמך מזהה. לחתימה סביר להניח שתצטרכו גם להביא צ'ק בנקאי או אישור על העברת הסכום הראשוני למוכרים. רצוי מאוד לא להגיע לחתימה עם ילדים קטנים. החתימה לא מעניינת אותם. הזמן הדרוש לחתימה על כל המסמכים, אם הכל מוכן כמו שצריך, הוא בערך שעה. אבל, התכוננו לזמן ארוך יותר. קחו בחשבון תקלות צפויות, איחור של אחד המוכרים וכו'. בכל מקרה, אני ממליץ לכם מאוד לפנות חצי יום לפחות לצורך העניין. אחרי שתסיימו את החתימה, לכו לשתות משהו. בכל זאת, עשיתם עסקה ענקית.

9. לאחר החתימה

העסקה מתחילה אחרי החתימה. בימים הראשונים לאחר החתימה, יש לחתום על מסמכים נוספים (למשל מסמכים הדרושים לשם קבלת משכנתא או סילוק המשכנתא של המוכרים). קחו בחשבון שתצטרכו להקדיש זמן רב לבנקים ולגופים נוספים.

זהו מדריך לידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. בכל מקרה של רכישה וקנייה של נכס, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ואחראי.