פירוק שיתוף במקרקעין - מדריך
קיבלתם דירה בירושה מההורים, ועכשיו אתם והאחים שלכם שותפים. לכל אחד מכם יש שליש מדירה. אתם רוצים למכור, אבל השותפים שלכם מסרבים. הם מעדיפים להשכיר את הדירה או לגור בה בעצמם. מה עושים במקרים כאלה? הכנתי לכם מדריך מקיף עם הסברים והנחיות ברורות: איך ומתי אפשר לנקוט בהליך של פירוק שיתוף, ממה להזהר, ומה לא לעשות.
1. מהו פירוק שיתוף
פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי אשר מאפשר פתרון מחלוקות וסכסוכים בין בעלים של נכסי מקרקעין, כמו דירת מגורים, כאשר אין ביניהם הסכמה לגבי מכירתו, השכרתו או אופן השימוש בו. לדוגמה, כאשר אחד השותפים מתגורר בנכס, או כאשר אחד מהם מסרב למכור. הבעלים השותפים יכולים להיות קרובי משפחה (בני זוג או אחים, כמו בדוגמה) או כאלה שאין ביניהם קרבה (יורשים או שותפים עסקיים שקנו נכס).כל שותף בנכס רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, בלי קשר לחלק היחסי שלו בנכס. כלומר, למשל בדוגמה שאיתה פתחתי, כל אחד מהיורשים רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, ואין הבדל אם החלק שלו קטן או גדול.את פירוק השיתוף אפשר לבצע בהסכמה בין השותפים או באמצעות פנייה לבית המשפט. ההליך המשפטי הוא יחסית קצר, ויש כמה דגשים שצריך לדעת כדי לנהל אותו באופן הטוב ביותר. כמובן, אתם לא עושים אותו לבד. אני כעורך דין מלווה אתכם בתהליך כזה מתחילתו ועד סופו.
2. דמי שימוש ראויים
במקרים רבים בעת שיתוף במקרקעין, אחד או חלק מהשותפים, מתגוררים בנכס או משכירים אותו והאחרים לא. במקרים כאלה, השותף שלא עושה שימוש בנכס רשאי לדרוש מהשותף שמתגורר בנכס דמי שימוש, והשווי שלהם נקבע ע"י שמאי מקרקעין. באותו אופן, אם שותף אחד משכיר את הנכס, האחרים זכאים לקבל את חלקם מדמי השכירות. ניתן להגיש תביעה לדמי שימוש או לתשלום יחסי של דמי השכירות, ביחד עם התביעה המרכזית לפירוק שיתוף או בנפרד.
3. חלוקה בעין או מכירת הנכס
אם אפשר, מבצעים חלוקה פיזית של הנכס ליורשים ("חלוקה בעין"). לדוגמה, נניח ששני אחים קיבלו בירושה שתי דירות, שהשווי שלהן פחות או יותר זהה. אחת החלופות הטובות ביותר היא שכל אח יקבל דירה אחת, והיא תרשם על שמו. דוגמה נוספת: כאשר ניתן לחלק את הדירה לשתי יחידות, ולרשום כל אחת על שם יורש. לא תמיד אפשר לבצע חלוקה כזו. אם לא ניתן לבצע חלוקה בעין, יש למכור את הנכס למרבה במחיר. הקונה יכול להיות אחד השותפים או גורם חיצוני. במקרה כזה, בית המשפט ימנה כונס נכסים, בדרך כלל עורך דין, והוא יפרסם את הנכס וימכור אותו למרבה במחיר. יש לקחת בחשבון שפירוק השיתוף עשוי להיות כרוך בתשלום מס שבח, שכן מכירת הנכס נחשבת כאירוע מס.
4. אתגרים והליכים מקדימים
אחד הקשיים הבולטים בתהליכים של פירוק שיתוף, הוא הצורך באיתור כל השותפים (למשל יורשים שגרים בחו"ל). במצב כזה, עשוי להתעורר קושי בהליך הפירוק ואולי אפילו למנוע אותו לחלוטין. לכן, אחת הפעולות הראשונות שיש לבצע בהליך פירוק השיתוף, הוא איתור כל השותפים בנכס, עם כל הפרטים הרלוונטיים שלהם: שמות, מספרי תעודות זהות, כתובות וכל פרט דרוש אחר.
5. שאלת הסמכות
במקרים בהם מדובר בבני משפחה המעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין – יש להגיש את התביעה לבית המשפט לענייני משפחה.במקרים אחרים, אם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, מגישים את התביעה לבית משפט השלום, ללא קשר לשווי הנכס. אם הזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, מגישים לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי, בהתאם לשווי הנכס.
6. טיפים לניהול נכון של פירוק שיתוף
- א. בעלי מקצוע מומחים: השתמשו בבעלי מקצוע. תצטרכו לפחות שמאי מקרקעין ועורך דין לענייני מקרקעין. יתכן ותצטרכו גם מומחים נוספים: מתווכים, רואה חשבון או אקטואר.
- ב. שקיפות: הליך פירוק השיתוף מצריך הסכמה של השותפים. בהעדר הסכמה, העבודה המשפטית גדולה, ארוכה ויקרה יותר. לכן, הקפידו על שקיפות עם כל יתר השותפים.
זהו מדריך לידע כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי. בכל מקרה של רכישה וקנייה של נכס, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ואחראי.